北京市保障性住房物業(yè)管理模式研究
【摘要】：本文以保障性住房為研究對(duì)象，在對(duì)北京市首個(gè)廉租房調(diào)查和訪談的基礎(chǔ)上，運(yùn)用公共財(cái)政和委托代理理論，分析了北京市保障性住房物業(yè)管 理的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題。進(jìn)一步通過(guò)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)比較研究，在比較研究國(guó)內(nèi)國(guó)際保障性住房物業(yè)管理基礎(chǔ)上，本文最后提出了完善我國(guó)保障性住房物業(yè)管理的新模式建 議。
【關(guān)鍵詞】：保障性住房;物業(yè)管理;物業(yè)管理模式
【正文】：
一、研究背景及意義
(一)研究背景
1.北京市保障性住房大規(guī)模投入使用
從1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，北京市房地產(chǎn)業(yè)不斷穩(wěn)步發(fā)展，為北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要貢獻(xiàn)。同時(shí)，北京市保障性住房體系也不斷完 善，目前已經(jīng)形成了由經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、廉租住房和公共租賃住房四個(gè)層次構(gòu)成的住房保障體系，人民群眾居住水平和居住質(zhì)量顯著提高。根據(jù)北京市 統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2007年至2009年間，北京市累計(jì)開(kāi)工建設(shè)保障性住房2333萬(wàn)平方米、24.8萬(wàn)套。2009年新開(kāi)工保障性住房面積938萬(wàn)平方米， 比上年增加135萬(wàn)平方米，竣工229萬(wàn)平方米，2萬(wàn)多戶(hù)住房困難家庭將搬進(jìn)新居;全市保障性住房施工面積占住宅施工面積的38%，比上年提高12.3個(gè) 百分點(diǎn);投放各類(lèi)保障性住房10萬(wàn)套。根據(jù)規(guī)劃，北京市2010年將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，明確2010年要實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)50%”的目標(biāo)：自住型、 改善型等各類(lèi)保障性住房用地要占到住宅供應(yīng)用地總量的50%以上，新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)保障性住房13.4萬(wàn)套，占全市住宅開(kāi)工套數(shù)的比例達(dá)到50%以上，保 障性住房支持力度再次加大。
2.保障性住房物業(yè)管理面臨困境
雖然北京市保障性住房的建設(shè)已經(jīng)大規(guī)模展開(kāi)，但是近年來(lái)一批保障性住房小區(qū)在建成后物業(yè)管理方面卻遇到了困境。與設(shè)計(jì)功能完善、建設(shè)水平上等、配套設(shè)施完備等形成對(duì)比的是保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理工作較為滯后，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
第一，物業(yè)管理資金來(lái)源不足。對(duì)于保障性住房小區(qū)，政府對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)貼，而由于政府財(cái)力有限，往往其補(bǔ)貼相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問(wèn)題，無(wú)法支持更完善的物業(yè)管理服務(wù)。
第二，物管機(jī)構(gòu)關(guān)系尚未理順完善。政府在物業(yè)管理中應(yīng)起到什么作用，是主導(dǎo)，還僅僅是輔助監(jiān)督;專(zhuān)門(mén)物管公司與居委會(huì)如何協(xié)調(diào)關(guān)系以更好地完善 物業(yè)管理;是否像普通商品房小區(qū)引入業(yè)主委員會(huì);社區(qū)富裕勞動(dòng)力資源是否可以充分利用，參與小區(qū)物業(yè)管理。這些都是值得探討的問(wèn)題。
第三，相關(guān)部門(mén)在謀劃保障性住房小區(qū)時(shí)重規(guī)劃、重建設(shè)，輕管理，在此類(lèi)小區(qū)立項(xiàng)之初對(duì)如何做好日后物業(yè)管理工作重視不夠、投入不足，在部分小區(qū) 還形成重建設(shè)—輕管理—(政府投入資金)搞整治—輕管理—(政府投入資金)再整治的惡性循環(huán)狀態(tài)。不僅小區(qū)整體環(huán)境和配套設(shè)施、設(shè)備得不到較好的維護(hù)，重 要的是相關(guān)業(yè)主和住戶(hù)良好的居住習(xí)慣難以養(yǎng)成，嚴(yán)重影響了這些業(yè)主和住戶(hù)的生活品質(zhì)，損害了城市整體形象，造成政府為相關(guān)小區(qū)進(jìn)行重復(fù)整治所投入資金的浪 費(fèi)。
(二)研究意義
1.改善現(xiàn)有保障性住房的物業(yè)管理
北京市現(xiàn)有保障性住房盡管在設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面可圈可點(diǎn)，但是物業(yè)管理方面卻存在諸多問(wèn)題：維持物業(yè)管理所需資金和人員的來(lái)源問(wèn)題;政府、物 業(yè)公司和居委會(huì)在物業(yè)管理層面角色定位混亂不清晰問(wèn)題;物業(yè)管理水平滯后，跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步等問(wèn)題。本文的研究將為解決現(xiàn)有保障性住房物業(yè)管理存在的 問(wèn)題提供借鑒。
2.為新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議
隨著保障性住房建設(shè)速度的加快，以保障性住房為主或者在主城區(qū)內(nèi)高檔商品房小區(qū)配建保障房的情況會(huì)越來(lái)越多，強(qiáng)化新投入使用保障性住房物業(yè)服務(wù) 的任務(wù)也日益艱巨。由于之前保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題已經(jīng)不斷被媒體報(bào)道出來(lái)，政府、物業(yè)公司和居委會(huì)在實(shí)踐中也進(jìn)行了多個(gè)方面的探索和嘗試。因此，本文試 圖將理論和實(shí)踐相統(tǒng)一，為新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議，避免新項(xiàng)目陷入過(guò)去的老路，而是把物業(yè)管理放到與規(guī)劃和設(shè)計(jì)同樣的高度，形成物業(yè)管 理、業(yè)主生活品質(zhì)和北京市整體形象的良性循環(huán)互動(dòng)，真正把物業(yè)管理工作水平提高到一個(gè)新的層次。
(三)文獻(xiàn)綜述
1.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述
在保障性住房建成后，物業(yè)管理成為保障性住房重要議題之一。李曉紅(2005)指出當(dāng)前物業(yè)管理人才匱乏，嚴(yán)重制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展;物業(yè)管 理立法滯后，理論體系不健全;《物業(yè)管理?xiàng)l例》中某些立法概念界定不明確，導(dǎo)致許多糾紛的解決缺乏依據(jù)，因此國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的 理論體系。史曉文(2007)指出物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)尚不成熟、社會(huì)輿論導(dǎo)向的影響、信息不對(duì)稱(chēng)、業(yè)主過(guò)多主張權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)、部分業(yè)主存在僥幸心理、服 務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”和開(kāi)發(fā)商越權(quán)承諾等原因?qū)е挛飿I(yè)管理費(fèi)收取困難。
由于保障性住房物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，學(xué)者對(duì)如何解決問(wèn)題也進(jìn)行了研究。馬萬(wàn)里(2008)根據(jù)杭州市廉租房物業(yè)管理存在的問(wèn)題，針對(duì)性地提出 了可通過(guò)利用廉租房社區(qū)勞動(dòng)力、根據(jù)人均收入調(diào)整租金和加強(qiáng)社區(qū)與社會(huì)的互動(dòng)來(lái)提升物業(yè)管理水平。李季平(2010)建議國(guó)家出臺(tái)適用于保障房居住對(duì)象的 物業(yè)管理政策應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：合理的物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格、財(cái)政補(bǔ)貼保障房小區(qū)、以單位為主的保障性住房小區(qū)物業(yè)管理由以單位管理為主轉(zhuǎn)型為物業(yè)公 司專(zhuān)門(mén)服務(wù)的可行路徑和保障房小區(qū)配套服務(wù)管理等。吳鴻根(2010)分析了構(gòu)建保障性住房物業(yè)管理模式的若干途徑：建立保障性住房物業(yè)管理政策法規(guī)體 系、同步做好保障性住房的建設(shè)與物業(yè)管理、探索保障性住房物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式、保障性住房資金管理封閉運(yùn)作相對(duì)獨(dú)立、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減 免和構(gòu)建保障性住房物業(yè)管理監(jiān)管考核機(jī)制等。
2.國(guó)外文獻(xiàn)研究
Donnison(1967)分析了政府在保障性住房供給過(guò)程中的作用。Stone(1994)認(rèn)為住房所能支出的最高金額可支配收入部分應(yīng)低 于為達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)的非住房消費(fèi)的費(fèi)用。Paul Balchin(1996)指出英國(guó)政府制定住房政策應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、補(bǔ)貼效率和帕累托最優(yōu)、完全競(jìng)爭(zhēng)的住房租賃市場(chǎng)和大量的租賃消費(fèi)者結(jié)合起來(lái)。Amy Bogdon(1997)分析指出住房消費(fèi)超過(guò)家庭收入30%的家庭存在過(guò)度的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，若住房消費(fèi)超過(guò)收入50%，則存在嚴(yán)重的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。霍華德·格倫 內(nèi)斯特(2003)分析了英國(guó)實(shí)行保障性住房租金的政府管制政策，指出租金控制政策減少私人出租房的供給。
阿瑟.奧沙利文(2003)分析了美國(guó)現(xiàn)行的保障性住房政策對(duì)城鎮(zhèn)居民低收入人口的影響，認(rèn)為美國(guó)聯(lián)邦的保障性住房政策造成了住房隔離，住房隔 離加重了貧困，主張對(duì)住房政策進(jìn)行深層次的改革，消除城鎮(zhèn)居民的貧困。他分析指出支付現(xiàn)金補(bǔ)貼優(yōu)于提供保障性住房，因?yàn)檫@樣可以增加每個(gè)家庭的效用。
(四)文章結(jié)構(gòu)
本文根據(jù)北京市保障性住房大規(guī)模投入使用而保障性住房物業(yè)管理面臨困境的實(shí)際情況，指出本文研究意義在于改善現(xiàn)有保障性住房的物業(yè)管理狀況，同 時(shí)給新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議。因此，本文在研究國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，首先通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和訪談的方式了解當(dāng)前北京市保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn) 狀及存在的問(wèn)題;然后運(yùn)用公共財(cái)政理論和委托代理理論分析保障性住房物業(yè)管理存在困境的原因;最后根據(jù)上述分析，提出建立北京市保障性住房物業(yè)管理新模式 的幾點(diǎn)建議——提高保障家庭物業(yè)管理的參與程度，配建的保障性住房享受部分物業(yè)服務(wù)，并按所接受服務(wù)支付部分物業(yè)管理費(fèi)，避免低收入家庭集中居住和強(qiáng)調(diào)物 業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任等。
文章具體研究和寫(xiě)作結(jié)構(gòu)如圖1所示。
二、研究理論基礎(chǔ)和方法
(一)研究基礎(chǔ)理論
1.公共財(cái)政理論
公共財(cái)政理論認(rèn)為，客觀上存在的市場(chǎng)失靈無(wú)法完全通過(guò)其自身的機(jī)制得到消除。因而，需要政府運(yùn)用立法、規(guī)制、稅收、轉(zhuǎn)移支付等必要政策工具進(jìn)行干預(yù)。財(cái)政支出行為實(shí)質(zhì)上是一種公共開(kāi)支行為，因此公共財(cái)政理論對(duì)于分析保障性住房具有借鑒意義。
保障性住房作為我國(guó)社會(huì)保障體系的重要內(nèi)容，也是社會(huì)公共需要的一個(gè)重要組成部分，從而保證保障性住房物業(yè)管理的質(zhì)量，必然也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下公共財(cái)政的一項(xiàng)重要職能。
圖1：本文研究和寫(xiě)作結(jié)構(gòu)
2.委托代理理論
委托代理理論是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)契約理論的主要內(nèi)容之一，主要研究的委托代理關(guān)系是指一個(gè)或多個(gè)行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些 行為主體為其服務(wù)，同時(shí)授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對(duì)其支付相應(yīng)的報(bào)酬。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是代理人。代理人可能 為了追求他們自己的目標(biāo)而以犧牲委托人的利益為代價(jià)。對(duì)保障性住房的物業(yè)管理價(jià)格規(guī)制可以歸結(jié)為一個(gè)典型的委托—代理問(wèn)題，政府作為委托人，而企業(yè)是代理 人。
(二)研究方法
1.理論方面：文獻(xiàn)研究
本文通過(guò)查閱大量有關(guān)低收入群體住房保障與物業(yè)管理手段方面的文獻(xiàn)資料，了解國(guó)內(nèi)外保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和訪談的 方式了解當(dāng)前北京市保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，運(yùn)用公共財(cái)政理論和委托代理理論分析保障性住房物業(yè)管理困境的原因，并針對(duì)性地提出改進(jìn)建議， 創(chuàng)建北京市保障性住房物業(yè)管理的新模式。
2.調(diào)研：?jiǎn)柧碚{(diào)查和訪談
本文避免了以往保障性住房物業(yè)管理研究偏重理論而少實(shí)踐，重政策而忽視政策實(shí)施效果的局限，通過(guò)對(duì)具體保障性住房小區(qū)進(jìn)行研究，有數(shù)據(jù)支撐論證，對(duì)保障性住房的物業(yè)管理政策實(shí)施、后期管理進(jìn)行了反饋和思考，這將對(duì)今后保障性住房的物業(yè)管理有重要的借鑒意義。
三、北京市保障性住房物業(yè)管理模式現(xiàn)狀及問(wèn)題
(一)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題
2006年1月1日起，北京市發(fā)改委、北京市建委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政 府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。經(jīng)濟(jì)適用房管理收費(fèi)從原有的定價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎笇?dǎo)價(jià)，不能上浮，下浮不限。經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的實(shí)施和完善對(duì)其良性發(fā)展運(yùn) 行具有重要意義。但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房住宅的物業(yè)管理情況不容樂(lè)觀，存在諸多問(wèn)題，不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，同時(shí)也阻礙了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
1.價(jià)格機(jī)制不合理
從經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理政策來(lái)看，政府考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主對(duì)象多為中低收入家庭，為切實(shí)起到緩解中低收入人群的經(jīng)濟(jì)困難問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用住房的 物業(yè)管理費(fèi)一直是由政府定價(jià)或執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直低于一般商品住房的收費(fèi)，這使得以勞動(dòng)密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)在本來(lái) 就非常微利的經(jīng)營(yíng)中更加舉步維艱，難以生存，低廉的物管費(fèi)用很難維持物業(yè)公司正常的經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，政府限價(jià)與企業(yè)追求利益形成了不可調(diào)和的矛盾，所以造成管理 經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)公司不得不通過(guò)減少服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)減少開(kāi)支、控制成本，從而出現(xiàn)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，拒繳物業(yè)管理費(fèi)的局面。
2.缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
目前，大部分經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理都是由政府房管部門(mén)下屬企業(yè)改制后的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，由政府支撐的物業(yè)企業(yè)，在服務(wù)上大都抱著“國(guó)有企 業(yè)”，混一天算一天得過(guò)且過(guò)的思想，所以在服務(wù)質(zhì)量上也得不到較高的提升，造成經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理始終停留在看看門(mén)、掃掃地而已的狀態(tài)，還有部分大中型 企業(yè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房受“自行開(kāi)發(fā)、自行管理”和“肥水不流外人田”等陳舊觀念的束縛和影響，通常不愿將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目推向社會(huì)和市場(chǎng)管理，致 使經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能像商品住宅區(qū)一樣通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以建立并發(fā)揮作用。
3.提供服務(wù)缺乏針對(duì)性
經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理模式上要區(qū)別于一般商品房小區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，要依據(jù)服務(wù)對(duì)象的特殊性判斷業(yè)主的需求，有針對(duì)性地 開(kāi)展服務(wù)，不能只注重物管企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)利益，脫離大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，盲目推出一些投入小、產(chǎn)出高的有償服務(wù)。應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的實(shí)際需要，有針對(duì)性地 提供適用經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的管理細(xì)化服務(wù)。
4.業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平受限和消費(fèi)觀念落后并存
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的不少業(yè)主由于自身的經(jīng)濟(jì)水平和專(zhuān)業(yè)知識(shí)所限，只強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的收取高低問(wèn)題，只關(guān)注小區(qū)的綠化、保潔等表面現(xiàn)象，而對(duì)于需 要花費(fèi)大量資金的樓房主體的硬件維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的安全維修等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題關(guān)注甚少。如果物業(yè)公司只按照業(yè)主意愿收取過(guò)于低廉的物業(yè)管理費(fèi)將勢(shì)必在一定程度上限 制物業(yè)管理公司進(jìn)一步提高服務(wù)的質(zhì)量和水平，放棄對(duì)小區(qū)物業(yè)的妥善維修和保養(yǎng)，長(zhǎng)此以往必將造成經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)“未老先衰”的可怕后果。
(二)廉租房物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題
廉租住房制度是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，主要目的是滿(mǎn)足城市最低收入家庭急需解決的住房需求，而對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，廉租房物業(yè)管理 工作卻是一項(xiàng)新生物。到目前為止，全國(guó)在廉租住房物業(yè)管理上還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的模式和路徑。廉租住房物業(yè)管理不僅關(guān)系到城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，處理不好更可能是若干 年后產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題的誘因。
通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)北京市廉租房社區(qū)物業(yè)管理存在一定問(wèn)題(見(jiàn)圖2)，具體分析如下。
1.管理費(fèi)用不足
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租住房家庭不用交納基本物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。但是，僅憑這些資金相對(duì)于物業(yè)管理前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車(chē)薪，無(wú)法正常支持廉租住房社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。
2.管理模式缺乏效率
目前，我國(guó)廉租住房物業(yè)管理大部分以政府行政管理為主，這與物業(yè)管理的市場(chǎng)性相違背，也不便于提高廉租住房社區(qū)物業(yè)管理效率，也不利于廉租住房 社區(qū)可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。廉租住房有其社會(huì)保障性和社會(huì)福利性的特點(diǎn)，但是與傳統(tǒng)的公房管理既有相似之處又有區(qū)別。雖然廉租住房也是“以租養(yǎng)房”，但是實(shí)際 上是收了租也養(yǎng)不了房，仍然需要大量的財(cái)政補(bǔ)貼和保障資金投入。
3.社區(qū)勞動(dòng)力閑置
我國(guó)廉租住房小區(qū)物業(yè)管理基本上沒(méi)有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)。特別是沒(méi)有充分考慮廉租住房社區(qū)人力資源的特征，勞動(dòng)力相對(duì)富余，比如部分保安、保潔、綠化、勤雜崗位完全可以安排解決廉租住房社區(qū)閑置勞動(dòng)力問(wèn)題。
圖 2：北京廣渠門(mén)廉租房物業(yè)管理分項(xiàng)滿(mǎn)意度柱狀圖
四、北京市保障性住房物業(yè)管理存在問(wèn)題的原因分析
(一)低收入家庭支付物業(yè)管理費(fèi)的能力有限
物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際上就是物業(yè)管理公司提供的管理服務(wù)的價(jià)格。保障性住房住宅小區(qū)的業(yè)主和住戶(hù)家庭大都有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是多為來(lái)自城市不同區(qū)域的 生活困難家庭和中、低收入家庭。保障性住房由于其天然的福利性和保障性，如果要求低收入群體居住的保障性住房住戶(hù)和商品房業(yè)主，都按相同標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)和享受一 樣的物業(yè)服務(wù)，可能有些家庭承擔(dān)不了。
(二)政府補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的效率低
作為帶有社會(huì)保障性質(zhì)的保障性住房，政府應(yīng)對(duì)其物業(yè)管理費(fèi)給予一定的補(bǔ)貼或?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)的稅收給予一定的優(yōu)惠政策，比如低稅率或者減免某些項(xiàng) 目的稅收。從北京市保障性住房的物業(yè)管理政策來(lái)看，其物業(yè)管理費(fèi)一直由政府定價(jià)或執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，均屬于政府制定的計(jì)劃價(jià)格。保障性住房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一直低于一般商品住房的收費(fèi)，不能根據(jù)市場(chǎng)供求情況靈活調(diào)整，也就失去了價(jià)格對(duì)市場(chǎng)供求均衡的影響力。而且目前大部分經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理都是由政府房管 部門(mén)的下屬企業(yè)改制的國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，由政府支撐的物業(yè)企業(yè)，在服務(wù)上大都抱著共產(chǎn)黨的企業(yè)，混一天算一天得過(guò)且過(guò)的思想，所以在服務(wù)質(zhì)量上也得不 到較高的提升，造成經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理始終停留在看看門(mén)、掃掃地而已的狀態(tài)，還有部分大中型企業(yè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房受“自行開(kāi)發(fā)、自行管理”和 “肥水不流外人田”等陳舊觀念的束縛和影響，通常不愿將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目推向社會(huì)和市場(chǎng)管理，致使經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能向商品住宅區(qū)一樣通過(guò)公開(kāi)招標(biāo) 方式進(jìn)行管理，政府補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)效率低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以建立并發(fā)揮作用。
(三)低收入家庭集中居住需要特殊的服務(wù)
北京市保障性住房建設(shè)的主體為經(jīng)濟(jì)適用住房，其建設(shè)一般選址在城郊結(jié)合部和城市邊緣地帶，目前有越來(lái)越遠(yuǎn)的趨勢(shì)，而且規(guī)模過(guò)大，商業(yè)、文化、教 育、醫(yī)療、公共交通等城市配套公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重缺乏或滯后。部分經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模過(guò)大、周邊缺少就業(yè)崗位形成了功能單一的“臥城”，致 使交通出行產(chǎn)生“潮汐”現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的交通負(fù)擔(dān);社區(qū)規(guī)模過(guò)大難于管理，存在治安隱患;中低收入家庭大規(guī)模集中容易在空間上產(chǎn)生貧富分化與隔離，不利于 社會(huì)的融合發(fā)展和和諧發(fā)展。由于上述特殊性，所以保障性住房的物業(yè)管理機(jī)制不能簡(jiǎn)單地由普通商品房的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)推知。
保障性住房小區(qū)的業(yè)主和住戶(hù)多是由城市特困戶(hù)和中、低收入家庭以及老城區(qū)拆遷戶(hù)、失地農(nóng)民安置戶(hù)等組成的，他們對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，不能較好地配合物業(yè)管理工作。
(四)政府和物業(yè)公司之間信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致物業(yè)公司存在尋租行為
物業(yè)管理企業(yè)作為市場(chǎng)行為的主體，追求經(jīng)濟(jì)效益是其基本權(quán)益，隨著能源價(jià)格和勞務(wù)價(jià)格上漲，以勞動(dòng)密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)面臨著重重危機(jī)，新 政策也只能使物業(yè)管理企業(yè)在微利中徘徊，物業(yè)管理企業(yè)可能通過(guò)尋租行為來(lái)追求自身利益最大化。政府限價(jià)與企業(yè)追求利益形成了難以調(diào)和的矛盾。
五、建立北京市保障性住房物業(yè)管理新模式
(一)提高保障家庭物業(yè)管理的參與程度
1.建立小區(qū)就業(yè)模式
基于保障性住房住戶(hù)中擁有較多的勞動(dòng)力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問(wèn)題，相輔相成，實(shí)現(xiàn)“雙 贏”。由于保障性住房小區(qū)勞動(dòng)力的富余性， 居住人可以以出力的形式參與小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理可把已有的勞動(dòng)力資源作為培訓(xùn)重點(diǎn)，挖掘就業(yè)潛力。
具體做法是，小區(qū)選出數(shù)名業(yè)主代表(類(lèi)似于業(yè)主委員會(huì))，全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)工作安排，再由業(yè)主代表聘請(qǐng)人員從事小區(qū)的保潔、綠化、保安等專(zhuān)業(yè) 性不強(qiáng)的工作。這種物業(yè)管理模式的優(yōu)點(diǎn)是小區(qū)居民直接參與物業(yè)管理，可以降低管理費(fèi)用，提高滿(mǎn)意度。北京市保障性住房小區(qū)非常適合推廣這種物業(yè)管理模式， 并且已經(jīng)具備了一定的條件。第一，這些小區(qū)具備符合條件的業(yè)主代表的潛在人選。業(yè)主代表必須有一定的閑暇時(shí)間管理小區(qū)，同時(shí)還要有很高的敬業(yè)精神和相應(yīng)的 管理水平。比如在公房小區(qū)中的原單位退休人員自然是最適合的人選，已退休的業(yè)主時(shí)間充裕，他們正需要平臺(tái)發(fā)揮余熱;同時(shí)小區(qū)是他們自己的地方，他們理所當(dāng) 然會(huì)關(guān)心小區(qū)的一草一木;退休職工在單位參加工作幾十年，擁有一定的管理經(jīng)驗(yàn)，完全可以勝任小規(guī)模管理工作。第二，小區(qū)內(nèi)住戶(hù)相互之間熟絡(luò)，管理起來(lái)容 易;小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)比較簡(jiǎn)單，不需要非常專(zhuān)業(yè)的設(shè)施管理人員;小區(qū)內(nèi)綠地、停車(chē)場(chǎng)等公用場(chǎng)所面積小，維護(hù)簡(jiǎn)單。物業(yè)管理人員不需要非常專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理 水平就可以開(kāi)展物管工作。“就地取人”，把具備勞動(dòng)條件的低困住戶(hù)組織起來(lái)參與小區(qū)物業(yè)管理，建立“既是居住者又是維護(hù)者”的可靠穩(wěn)妥的安全防范第一線團(tuán) 隊(duì)，一方面解決了他們的就業(yè)問(wèn)題，另一方面他們因?yàn)槭菫樽约壕幼〉募覉@服務(wù)，責(zé)任心和奉獻(xiàn)意識(shí)更強(qiáng)。
2.設(shè)立小區(qū)居民“義務(wù)奉獻(xiàn)日”
盡管此類(lèi)小區(qū)與商品化開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)相比在物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作上有許多特殊性，比如此類(lèi)小區(qū)業(yè)主和住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)有限、家庭經(jīng)濟(jì) 收入有限、部分業(yè)主和住戶(hù)的綜合素質(zhì)有限以及傳統(tǒng)的居住習(xí)慣等。保障性住房小區(qū)居住者多為中、低收入家庭，觀念陳舊，對(duì)改善公共居住環(huán)境缺乏熱心。但正是 這些特殊性決定了在此類(lèi)小區(qū)必須實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的物業(yè)管理新體制。只有這樣，才能讓他們逐步樹(shù)立接受專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的意識(shí)，逐步樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體 制下需自己“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)，逐步樹(shù)立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督的意識(shí)，逐步樹(shù)立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的配合和支持的意識(shí)等。通過(guò)每周工作 例會(huì)、物業(yè)管理師專(zhuān)業(yè)講座、巡區(qū)現(xiàn)場(chǎng)分析等方式培訓(xùn)并提高服務(wù)專(zhuān)員素質(zhì)。
(二)配建的保障性住房享受部分物業(yè)服務(wù)，并按所接受服務(wù)支付部分物業(yè)管理費(fèi)
北京現(xiàn)擬定對(duì)保障性住房物業(yè)收費(fèi)采取政府指導(dǎo)價(jià)，而對(duì)一般商品房則實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。譬如目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的收費(fèi)是0.52元/平方米， 比一般的商品房要低，并且保障性住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近期不可能大幅上調(diào)。換句話說(shuō)，很多保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理公司是在生存線上掙扎。因此，目前對(duì)保障性住 房實(shí)行全方位的酬金制是不現(xiàn)實(shí)的。那么在實(shí)行包干制的前提下，物業(yè)收費(fèi)低，而政府對(duì)保障性住房小區(qū)物業(yè)管理公司又沒(méi)有特殊的政策優(yōu)惠，對(duì)這些公司是很不利 的。物業(yè)公司是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，盈利是其最根本目標(biāo)，因此，物業(yè)公司的變相收費(fèi)也就很難避免，最終損害業(yè)主利益。怎樣解決好后期問(wèn)題?建議在初期物業(yè) 管理部門(mén)應(yīng)盡量地開(kāi)展有償服務(wù)，以有償服務(wù)的所得來(lái)補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足，進(jìn)而保證物業(yè)管理質(zhì)量。同時(shí)政府也可以在保障性住房小區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段做出相 應(yīng)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)為保障性住房小區(qū)的后期物業(yè)管理企業(yè)設(shè)計(jì)建造出部分經(jīng)營(yíng)用房，以保證物業(yè)管理企業(yè)能利用經(jīng)營(yíng)用房的收入來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。
物業(yè)收費(fèi)價(jià)格與政府制定一般商品房收費(fèi)價(jià)格比較，要相對(duì)偏低一些，適合低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。如果從住房檔次來(lái)分析，低收入家庭居住的保障性住房小區(qū)，一般套型面積小、容積率高、綠化率低，居住環(huán)境相對(duì)普通一些，收費(fèi)低一些也是比較公平的。
(三)避免低收入家庭集中居住
發(fā)揮城市規(guī)劃的綜合調(diào)控作用，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目選址和設(shè)施配套應(yīng)該是多部門(mén)協(xié)作、統(tǒng)籌兼顧、綜合決策的結(jié)果。
政府制定年度建設(shè)計(jì)劃和傾斜政策應(yīng)給予中低收人家庭更多關(guān)注。保障性住房建設(shè)應(yīng)該會(huì)同土地、計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋匕l(fā)展總體規(guī) 劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目選址，并應(yīng)得到文、教、衛(wèi)、體等主管部門(mén)的支持，這是一個(gè)綜合決策的過(guò)程。應(yīng)盡可能將保障性住房建設(shè)于大運(yùn) 量、經(jīng)濟(jì)型公共交通發(fā)達(dá)、公共設(shè)施服務(wù)水平較高的地區(qū)，這樣可以從源頭上避免中低收入家庭居住空間越來(lái)越被邊緣化的趨勢(shì)。同時(shí)應(yīng)加大投資力度，盡快完成選 址后各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)行，避免設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后。采用“大融合、小分散”模式合理控制建設(shè)規(guī)模，倡導(dǎo)混合居住、設(shè)施共享共建，為中低收入家庭創(chuàng)造 完善舒適的社區(qū)生活環(huán)境。
(四)強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會(huì)責(zé)任
鑒于保障性住房小區(qū)的特殊性，也需要接管此類(lèi)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以社會(huì)效益優(yōu)先，真正擔(dān)負(fù)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。筆者設(shè)想接管此類(lèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以與發(fā)展殘疾人事業(yè)和解決城市下崗失業(yè)人員和具有相應(yīng)勞動(dòng)技能的殘疾人員作為員工，不僅解決他們的就業(yè)問(wèn)題，減輕了社會(huì)負(fù)擔(dān)，還由于他們?cè)?本小區(qū)或相關(guān)小區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)工作，可直接影響到相鄰業(yè)主和住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的理解和支持，逐步培養(yǎng)他們接受物業(yè)管理服務(wù)的意識(shí)和履行交納物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，為逐步減少政府對(duì)此類(lèi)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的資金扶持提供條件。另一方面，接管企業(yè)還可以以接管的小區(qū)為基地，對(duì)相關(guān)殘疾人和下崗 失業(yè)人員從事物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為他們提高就業(yè)技能提供切合實(shí)際的培訓(xùn)場(chǎng)所。
對(duì)于接管企業(yè)必須制定出一系列針對(duì)性的服務(wù)方案，以滿(mǎn)足此類(lèi)小區(qū)特定住戶(hù)群體的需要等。比如針對(duì)一些老弱病殘人員家庭、特困戶(hù)家庭等，變特約有 償服務(wù)為免費(fèi)提供服務(wù)等，即體現(xiàn)了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，又能將政府對(duì)企業(yè)的信任轉(zhuǎn)化為對(duì)弱勢(shì)群體做好全面服務(wù)的行動(dòng)，將政府對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)愛(ài)落到實(shí)處。當(dāng)然政 府在選聘接管此類(lèi)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，要重點(diǎn)審查企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)和相對(duì)應(yīng)的管理業(yè)績(jī)等。選聘此類(lèi)小區(qū)的接管企業(yè)宜采用議標(biāo)的方式。同時(shí)政府主管部門(mén)應(yīng) 建立對(duì)接管企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保扶持資金的正確使用，確保接管企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。
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