社科院:房?jī)r(jià)將進(jìn)入調(diào)整期 房地產(chǎn)"暴利"時(shí)代終結(jié)
作 者:婁奕娟 來(lái) 源:參考消息·北京參考發(fā)表日期:2014-08-07
7月28日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布《2014年中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了又一次市場(chǎng)調(diào)整,未來(lái)10年,房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段,投資“暴利”時(shí)代終結(jié)。根據(jù)報(bào)告,為消化結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與階段性高供給,普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2-3年的調(diào)整期。
住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期
報(bào)告稱,經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)全線上漲,2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整,全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。
今年1月,70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè),持平的有2個(gè),環(huán)比下降的僅6個(gè)。而過(guò)了半年之后,今年6月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè),環(huán)比持平的城市7個(gè),環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。
報(bào)告顯示,2011年以來(lái),中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì),具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年,全國(guó)住房成交量萎縮明顯,其中一線城市的住房銷售量跌幅較大。今年1-6月,我國(guó)商品住房銷售面積近4.25億平方米,同比增長(zhǎng)-7.8%;商品房銷售額為25632億元,同比增長(zhǎng)-9.2%,銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。
報(bào)告中提到,隨著全國(guó)銷售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌,房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢,開發(fā)投資增速不斷下滑,住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期。
“暴利”時(shí)代已終結(jié)
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì),倪鵬飛認(rèn)為,我國(guó)樓市又一次進(jìn)入了一個(gè)自發(fā)調(diào)整期,未來(lái)10年樓市將進(jìn)入“白銀時(shí)代”,即需求雖依然強(qiáng)勁,但房地產(chǎn)市場(chǎng)低速增長(zhǎng)的階段,投資投機(jī)的“暴利”時(shí)代終結(jié)。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華表示,本輪市場(chǎng)調(diào)整是由市場(chǎng)力量自發(fā)形成,表明市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變,房?jī)r(jià)短期下跌難以避免。
從全國(guó)看,由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲,三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。從一、二線城市看,2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。
據(jù)鄒琳華預(yù)計(jì),為消化結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與階段性高供給,普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2-3年的調(diào)整期。
報(bào)告還根據(jù)城市人口長(zhǎng)期變動(dòng)和生育政策變化展望了我國(guó)城市住房長(zhǎng)期需求。據(jù)預(yù)計(jì),2015-2030年我國(guó)城市住房需求的總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征,拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間,屆時(shí)中國(guó)城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。
相關(guān)鏈接1:熱點(diǎn)問(wèn)答
問(wèn):房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)崩盤?
鄒琳華:房?jī)r(jià)短期下跌難以避免,但居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型,房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。
具體看,房?jī)r(jià)是否會(huì)崩盤主要取決于兩個(gè)因素:一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭;二是我國(guó)的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)??傮w來(lái)看,由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然強(qiáng)勁,人口流向也沒(méi)有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn),因而我國(guó)還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過(guò)剩時(shí)代,但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩時(shí)代。短期內(nèi)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免,但不會(huì)進(jìn)入持續(xù)衰退與蕭條。
倪鵬飛:房?jī)r(jià)整體不會(huì)崩盤,但不排除出現(xiàn)局部崩盤情況,有可能在一些房?jī)r(jià)漲幅較高、前期開發(fā)量過(guò)大的中小城市出現(xiàn)發(fā)生。
問(wèn):新一輪的市場(chǎng)調(diào)整中,是否能放松限購(gòu)政策?
倪鵬飛:這一輪市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來(lái)過(guò)度的庫(kù)存,目前情況還沒(méi)有達(dá)到需要政府救市的程度。政府應(yīng)該支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整過(guò)程,尤其是一、二線城市不適合放松“限購(gòu)”。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧:一線城市和熱點(diǎn)二線城市松綁限購(gòu)的可能性不大,信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大,購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變。建議一線城市和熱點(diǎn)二線城市應(yīng)通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
預(yù)計(jì)其它的二線城市和熱點(diǎn)三線城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大,住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。
相關(guān)鏈接2:未來(lái)展望
【土地市場(chǎng)】 下半年或有大量低價(jià)地入市
報(bào)告顯示,上半年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)總體供大于求,成交面積大幅減少21%的情況下,樓面地價(jià)卻上漲21%,特別是一線城市地價(jià)翻倍增長(zhǎng)至102%。這固然與土地的稀缺性等自然屬性,以及市場(chǎng)依然看好未來(lái)房?jī)r(jià)有關(guān),但也與地方政府采取招拍掛出讓方式有關(guān)。地價(jià)繼續(xù)成為推高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)高的主體因素。
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳表示,2014年,大規(guī)模地方債償還在即,加上上半年政府推地較少,下半年政府或低價(jià)大量推地??紤]季節(jié)性因素,下半年房企銷售將進(jìn)入高峰期,資金會(huì)相對(duì)充裕,拿地意愿也會(huì)有所抬頭,帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸活躍。
【信貸走勢(shì)】 按揭貸款政策可能松動(dòng)
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春認(rèn)為,房地產(chǎn)貸款特別是個(gè)人按揭貸款在下半年有望持續(xù)回暖。報(bào)告顯示,個(gè)人按揭貸款與開發(fā)貸款之比在上半年大幅下滑,與去年同期相比,降幅數(shù)月保持在10%以上。
高廣春表示,從決策層面來(lái)看,“去庫(kù)存”已是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下半年的重要工作之一,同時(shí)貨幣政策從6月份開始出現(xiàn)趨松跡象,預(yù)計(jì)下半年的貨幣政策和監(jiān)管有望對(duì)個(gè)人按揭貸款均實(shí)施定向?qū)捤刹呗?,下半年的按揭貸款因此可能持續(xù)回暖。
(原標(biāo)題:社科院發(fā)布住房年中報(bào)告 房?jī)r(jià)將進(jìn)入二到三年調(diào)整期)
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