“情事變更”將被嚴(yán)格適用 退房官司或更難打贏
來 源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)發(fā)表日期:2012-02-21
因?yàn)榉康禺a(chǎn)限購、限貸以及房價回落,引發(fā)的交易糾紛正在增加。最高人民法院日前發(fā)出的一紙通知,引起了業(yè)界的高度關(guān)注。
最高人民法院日前下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問題的通知》(下稱《通知》),要站在維護(hù)法律嚴(yán)肅性、落實(shí)國家調(diào)控政策,以及維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)較快發(fā)展的高度,嚴(yán)格適用情事變更原則,正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場風(fēng)險、交易風(fēng)險之間的界限,提高市場行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性與可信賴性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
這段表述中,最受關(guān)注的莫過于“嚴(yán)格適用情事變更原則”。上海大邦律師事務(wù)所合伙人張黔林對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示:“我的理解,嚴(yán)格適用就是不用的意思。”
所謂情事變更,是指在合同有效期間,非因當(dāng)事人雙方的原因,發(fā)生定約時難以預(yù)料的情事變更,如維持合同發(fā)生當(dāng)時的效力,其履行顯失公平時,當(dāng)事人一方可請求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同,以維持公允。
張黔林表示,最近幾年,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,限購、限貸等政策的出臺,影響了部分人的履約能力,導(dǎo)致不能購買房產(chǎn)或者購買成本過大。同時對房地產(chǎn)市場下行的預(yù)期,也影響了買家心態(tài),不少買家以此為借口,拒絕履行合同。
據(jù)北京媒體報(bào)道,2010年4月12日,北京市購房人張先生與房主宋女士簽下合同,購買其一套房屋,總價555萬元,張先生計(jì)劃貸款200萬元。同年4月17日,國務(wù)院出臺限購令。因所購房屋正是第三套房,張先生無法得到銀行貸款。為此,張先生起訴到北京市海淀區(qū)人民法院要求與宋女士解除合同,退還定金。去年8月,海淀區(qū)法院審理認(rèn)為,新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,是張先生在簽訂合同時無法預(yù)見的,如果要求張先生繼續(xù)履行合同,對其明顯不公平,屬于合同情事變更。該法院一審判令雙方解除合同,宋女士返還張先生定金15萬元。
時至今日,從2010年持續(xù)至今的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲,“限購”、“限貸”政策已在全國絕大部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市落地,而房價在此影響之下也出現(xiàn)下行趨勢。與此相對應(yīng)的是,房貸新政實(shí)施后,因解除合同而導(dǎo)致的損失該由誰承擔(dān)的糾紛在各地屢見不鮮,其中一些人以新政是情勢變更為由起訴到法院。
北京市中邁律師事務(wù)所合伙人薛起堂律師認(rèn)為,由房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化所導(dǎo)致的購房者無法履行合同,有適用情事變更原則的可能,“但由市場價格變動引起的,顯然不適用情事變更原則,因?yàn)閮r格的變化是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。”
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