董希淼：限購(gòu)之后房貸還會(huì)不會(huì)快速增長(zhǎng)
作者董希淼系中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員，本文刊于10月13日新浪網(wǎng)。
對(duì)普通老百姓而言，一方面可以積極借助個(gè)人住房貸款更快地實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)，更好地改善居住質(zhì)量;另一方面要科學(xué)使用貸款等手段，將個(gè)人和家庭的杠桿率控制在合理水平。一般而言，每月還款本息總和不宜超過(guò)月收入的50%，最好控制在三分之一以內(nèi)。
今年“十·一”前后，全國(guó)各主要城市紛紛出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)政策，住房信貸政策也相應(yīng)收緊，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。
與此同時(shí)，今年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款保持快速增長(zhǎng)。央行發(fā)布的8月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，8月人民幣貸款增加9487億元，其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)5286億元，占55.7%，成為信貸增長(zhǎng)主力。雖然9月數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，但從市場(chǎng)情況看，預(yù)計(jì)個(gè)人住房貸款仍然將保持較高的增速。
對(duì)于個(gè)人住房貸款，我們有三個(gè)疑問(wèn)：
第一，個(gè)人住房貸款為什么會(huì)如此高速增長(zhǎng)?
從外因看，從去年下半年開(kāi)始，以銀行理財(cái)為代表的金融產(chǎn)品收益率逐步下降，銀行理財(cái)產(chǎn)品3個(gè)月平均收益率從2015年年初的5%以上，下滑至目前的3.89%，定期存款等金融產(chǎn)品收益率也都開(kāi)始下滑。正常的投資、儲(chǔ)蓄需求下降，投機(jī)需求上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成為資金的蓄水池，居民財(cái)富配置呈現(xiàn)出“再房地產(chǎn)化”的勢(shì)頭。房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，在政策導(dǎo)向上，相關(guān)部門(mén)鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大對(duì)居民家庭購(gòu)買首套和改善型普通自住房的支持力度。
從內(nèi)因看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境下，企業(yè)有效信貸需求不足，銀行公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度有所下降，而且風(fēng)險(xiǎn)上升較快。因此，拓展個(gè)人貸款，成為不少銀行的重要選擇。而個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始逐步暴露，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，且利潤(rùn)增長(zhǎng)較為持續(xù)穩(wěn)定，使得銀行將個(gè)人信貸重點(diǎn)向個(gè)人住房貸款傾斜。個(gè)人住房貸款向來(lái)是零售信貸業(yè)務(wù)的重要抓手，具有較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，可以帶動(dòng)零售資產(chǎn)端業(yè)務(wù)，再由資產(chǎn)端拉動(dòng)負(fù)債端業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)零售板塊的綜合營(yíng)銷。
所以說(shuō)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出較高的增長(zhǎng)勢(shì)頭，并不偶然。近年來(lái)，商業(yè)銀行個(gè)人貸款規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，在貸款總規(guī)模中的占比穩(wěn)步提高。2015年，上市銀行中的大型銀行、股份制銀行和城商行個(gè)人住房貸款平均增速分別達(dá)18.8%、26.3%和12%。
第二，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)背后是否存在隱患?
目前我國(guó)住房貸款增速的大幅提升，既有我國(guó)居民住房需求不斷增長(zhǎng)的影響，更是房?jī)r(jià)大幅上漲刺激下的居民投資(投機(jī))熱情所帶動(dòng)。
從國(guó)際房地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)具有金融屬性，房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。據(jù)統(tǒng)計(jì)美國(guó)新房銷售均價(jià)的年均漲幅和美國(guó)名義GDP的年均增速大體相當(dāng)，均為6%左右。我國(guó)目前這一輪房地產(chǎn)快速上漲，是由政策、流動(dòng)性、投機(jī)需求等多因素推動(dòng)的。我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)雖然總體可控，但也要注意可能的風(fēng)險(xiǎn)。首先，是要注意區(qū)域性差別，區(qū)分一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn);其次，要注意防范一些房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)的房貸風(fēng)險(xiǎn)及那些以炒房為目的的客戶;最后，要預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到金融體系，進(jìn)而引發(fā)銀行業(yè)危機(jī)乃至系統(tǒng)性金融危機(jī)。當(dāng)然，這樣的危機(jī)在我國(guó)爆發(fā)的可能性并不大。
高速增長(zhǎng)的個(gè)人住房貸款，會(huì)不會(huì)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量帶來(lái)壓力?個(gè)人住房貸款因?yàn)橐宰》窟M(jìn)行抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，一般而言屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款占整個(gè)貸款的比例在20%左右，不良貸款率不到0.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整體銀行業(yè)2%左右的不良貸款水平。即使個(gè)人住房貸款的不良率同比略有上升，總體上來(lái)看個(gè)人住房貸款對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量還是帶來(lái)了正向的作用。
第三，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)勢(shì)頭能否持續(xù)?
本次房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)歷史之最，本次的房地產(chǎn)調(diào)控也堪稱是史上最嚴(yán)：限購(gòu)范圍方面不僅是“北上深”，杭州、南京、合肥、蘇州、天津、武漢等城市也加入了限購(gòu)的行列，首付比方面不同城市均有較大幅度的提升，購(gòu)房的門(mén)檻也隨之提高，預(yù)計(jì)這一輪地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，房?jī)r(jià)快速上漲將接近尾聲。
由于目前出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策，貨幣政策維持穩(wěn)健中性，這些因素在短期內(nèi)將使限購(gòu)城市的商品房銷售面積出現(xiàn)一定程度的回落，個(gè)人住房貸款的爆發(fā)性增長(zhǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，10月12日下午，央行召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，要求銀行理性對(duì)待樓市，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
但我國(guó)新型城鎮(zhèn)化還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)居民住房需求仍將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，個(gè)人住房貸款發(fā)展也將保持健康穩(wěn)定。
不少人還擔(dān)心個(gè)人住房貸款的過(guò)快增長(zhǎng)，會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，如減弱對(duì)“三農(nóng)”、小微等薄弱領(lǐng)域的信貸投入。其實(shí)，這種擔(dān)心是不必要的。當(dāng)下整個(gè)銀行體系資金是充裕的，商業(yè)銀行并不缺流動(dòng)性，缺的是優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)。個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)不會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。銀行業(yè)最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展還要依靠實(shí)體企業(yè)，相信商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向和自身發(fā)展需求，進(jìn)一步做好對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)“三農(nóng)”、小微企業(yè)的支持。
當(dāng)然，對(duì)普通老百姓而言，一方面可以積極借助個(gè)人住房貸款更快地實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)，更好地改善居住質(zhì)量;另一方面要科學(xué)使用貸款等手段，將個(gè)人和家庭的杠桿率控制在合理水平。一般而言，每月還款本息總和不宜超過(guò)月收入的50%，最好控制在三分之一以內(nèi)。
